دانستنی آنلاین: آموزش های حقوق شهروندی به معنای فرهنگ سازی و نهادینه ساختن یک نظام منسجم از حقوق وتکالیف شهروندی ،یک نیاز جدی در جامعه محسوب می شود.
به گزارش پایگاه خبری دانستنی آنلاین، مینا قلیچ خان- دکترای حقوق بین الملل عمومی در مقاله ای درباره حقوق شهروندی در بخش آپارتمان نشینی بیان کرده است:
آموزش های حقوق شهروندی به معنای فرهنگ سازی و نهادینه ساختن یک نظام منسجم از حقوق وتکالیف شهروندی ،یک نیاز جدی در جامعه محسوب می شود. لذا هدف از دست یابی به ارتقای حقوق شهروندی برای ساختن جامعه ای نمونه با حفظ رعایت قوانین حاکم برشهر است. در نتیجه اطلاع شهروندان از وظیفه و توانایی آنان در انجام وظیفه از شرایط ضروری در تحقق مسئولیت آن ها و احترام به حقوق یکدیگر در راستای رفاه، آسایش و امنیت عمومی بیشتر جامعه به شمارمی آید.
در این مقاله به یکی از زیرشاخه ها که امروزه اکثر مردم شهرنشین با آن سرکاردارند و مرتبط با نظم عمومی است می پردازیم. شهرنشینی همواره با یک سری قواعد و مقررات همراه بوده که یکی از مهمترین آن ها بحث سکونت در آپارتمان است که از سال ۱۳۴۳ نیز این مهم به صورت قانون مدونی درآمد که به بررسی آن می پردازیم.
ساکنان آپارتمان اعم از مالک و مستاجرمکلف اند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند.این یک تکلیف قانونی برای شهروندان است که با اصول و موازین قانونی مطابقت دارد . مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل پیشه و سکنی در یک ساختمان، طبق ماده ی ۱ قانون تملک آپارتمان های مصوب سال ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ به دو قسمت مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک تقیسم می شوند.
قسمت های مشترک مذکوردر این قانون عبارت اند از :قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به چند آپارتمان مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.
البته این نکته هم باید مدنظر قرار گیرد که حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک، غیر قابل تفکیک و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود .
در یک مجموعه ی آپارتمان در خصوص هزینه های مشترکی که وجود دارد بنابر تبصره ۲ ماده ۴ قانون مطروحه ،در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه های مشترک براساس نرخ معین که تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود .
در هر ساختمان درخصوص اداره قسمت های مشترک باید تصمیماتی اخذ شود که بنابر ماده ی ۶ کلیه تصمیمات مربوط به اداره ی قسمت های مشترک به اکثریت آرای مالکینی است که بیش ازنصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک هستند.
حال این حالت نیز متصور است که یک آپارتمان یا حتی محل کسب مانند پاساژها و مجتمع های تجاری ،دارای مالکین متعدد باشند که در این موقعیت نیز باید گفت مالکین یا قائم مقام قانونی آنان باید یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند که در صورت عدم توجه به این امر ،ضمانت اجرایی آن , عمل طبق رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام ،معتبر است و استثنای آن حالتی است که عده حاضر بنابرماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها ،کمتر از ثلث مالکین باشد که دراین صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهند شد.
لازم به ذکر است در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده ی مالکین بیشتر از سه نفرباشند ،مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا حتی خارج انتخاب کنند .
درخصوص تغییراتی که در محل و شکل در یا نمای خارجی در قسمت های اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد ، نمی توان هر مالک به اصل تسلیط استناد کند و هر عملی که باب میل او باشد را در ملک خود اعمال سازد بلکه هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در قسمت های اختصاصی که در دید عموم است انجام دهند .
حالتی دیگر که گاها” آپارتمان نشین ها با آن روبه رو می شوند وجود یک یا چند همسایه است که از پرداخت حصری خود از هزینه های مشترک به بهانه های مختلف نظیرعدم مفید بودن و لزو م استفاده از این امکانات برای آن ها ،از پرداخت سهم خویش خودداری می کنند که به استناد ماده ی ۱۰ مکرر قانون مذکور،در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن ،مطالبه می شود .
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خودرا نیز نپردازد مدیر یا هیات مدیره می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ یا تهیه مطبوع و …. خودداری کنند و درصورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهار نامه ی ابلاغ شده ،اجرائیه صادر خواهد کرد .
عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت ودرهرحال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجه مورد مطالبه یا ارائه دستورموقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام کنند
درصورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مرجع قضایی شکایت کنند .
دادگاه نیز واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دوبرابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه می کنند بعضا” حالت دیگری متصوراست که عمر مفید در ساختمان به پایان رسیده یا به هردلیل دیگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطریا ضرر مالی یا جانی رود (که این موضوع باید به تشخیص ۳ نفراز کارشناسان رسمی دادگستری برسد) و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند .آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند براساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که ازهمکاری خودداری می کنند ، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان
از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک را به اضافه ی اموری که برای مسکن ایشان پرداخت شده است از اموال آن ها از جمله همان واحد استیفا کنند و اگر مالک از اقدام به تخلیه واحد و همکاری با دیگران خودداری کند به درخواست مدیر مجموعه ،رئیس دادگستری با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ،دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهند کرد .
نهایتا” کلیه وظایف مدیر و یا مدیران به موجب اساسنامه ی ساختمان تعیین می شود که ثبت اساسنامه ی موضوع این قانون طبق ماده ی ۱۵ قانون تملک آپارتمان ها، الزامی نیست.
