چنان که مرسوم است شروع معاملات در خصوص املاک و مستغلات با تنظیم سند عادی صورت می پذیرد. اما تعارض بین واقعیتهای اجتماعی با مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد معضلات عدیدهای در جامعه و خصوصاً در دادگاههای دادگستری شده است.
پس برای مهار برخی مشکلات، شهروندان هنگام نقل و انتقال ملک به چه نکاتی باید توجه کنند ؟ از نکاتی که هنگام نقل و انتقال املاک خصوصی باید لحاظ شود این است که در صورتی كه ملك به صورت شش دانگ خریداری شده باشد، مشتمل برعرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاك خاص كه صرفاً عرصه و یا اعیان است، باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه یا اعیانی است. توضیح این که در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود، و به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.
یکی دیگر از مسائل مهم جامعه امروزی ما این است که حدود اعتبار معاملات اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی تا چه اندازه ای است. این در حالی است که در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت، مراجع قضایی و ادارات دولتی فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده، مالک آن می شناسند.
نکات قابل توجه هنگام نقل و انتقال املاک:
1- مالکیت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.
2- تطبیق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
3- کد رهگیری: هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود. زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است.
4- امکان انتقال: باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انتقال را به نام خریدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف و یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و دردسر ساز شود.
5- وکالتنامه: خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود. اما اگر ملکی با وکالتنامه خریداری می شود باید دقت شود وکالتنامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.
6- شرط فسخ: هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی را که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خیار فسخ شرط شود.
منبع: حق گستر
گردآوریشده توسط پایگاه دانستنی آنلاین
